Падіння ринку нерухомості в Києві. Що відбувається і які перспективи. Хроніки карантину

Карантин через пандемію коронавірусу та економічна криза (частково пов’язана з епідемією), яка накрила Україну, призвела до дуже негативних тенденцій на ринку нерухомості Києва та України. Як змінилася вартість оренди квартир, що відбувається з цінами на житло в Києві та передмісті, і який взагалі прогноз для ринку нерухомості в 2020-му році.

Починаючи від березня 2020-го року, Україна занурилася в економічну кризу та боротьбу з коронавірусом. Під замком опинилася сфера послуг, яка за різними даними становить 65% економіки України. Бізнес максимально переводить людей на віддалений режим роботи. Але значна кількість роботодавців скорочує штат, відправляє людей у відпустку за власний рахунок. Безробіття, за оцінкою Кабміну, в 2020-му році зросте з 9% (за Держстатом понад 1,5 млн осіб) до 9,4%. Станом на 7 квітня за допомогою по безробіттю вже звернулися 363 тисячі людей. Це на 13% більше, ніж на 7 квітня минулого року.

Якщо карантин затягнеться до червня-липня, армія безробітних може сягнути 2-3 млн осіб. І це якщо по нас не вдарить дефолт. Всі ці тенденції прямо впливають на ринок нерухомості в Києві та загалом в Україні.

Власники комерційної нерухомості переживають не кращі часи. Чимало магазинів, окрім продуктових, офісів, коворкінгів та інших бізнесів зупинили діяльність. Відповідно, намагаються домовитися з орендодавцями про заморозку сплат по оренді, або ж збити ціну на 50% на час карантину. Деякі просто боргують виплати. Забудовники продовжують роботи на половині об’єктів чи взагалі призупинили роботи. Первинний і вторинний ринок завмер. Як розповідає столичний ріелтор Володимир Овчаренко, квартири, які коштували до кризи 70 тисяч доларів, зараз не можуть продати за 65 тисяч, ціни доводиться знижувати суттєво. А старе житло, особливо не в центрі, ризикує втратити 25% вартості. Покупці вичікують продовження кризи і подальшого падіння цін. Причому, вихід із карантину припаде на літо – мертвий сезон як у продажах, так і в оренді. Піки продажів припадають на весну і осінь. Раніше гравці ринку страждали від ревальвації гривні і зростання цін на квартири у валюті, до чого багато хто не був готовий. Зараз же криза, навпаки, вдарила по гаманцю людейі попит знизився. Угод проводиться в кілька разів менше, ніж у березні.

Оренда нерухомості в Києві так само переживає обвал вартості, збільшення пропозиції поряд із відтоком робочої сили зі зйомного житла столиці. У Києві простоює близько 11 000 квартир і тенденції примушують власників іти на поступки та тримати клієнтів.

Вартість оренди нерухомості в Києві

Керівник відділу в агентстві нерухомості LightHouse Олексій Романов наводить Depo.ua приклади ситуацій, які сьогодні відбуваються на ринку. “В половині квартир, які ми здаємо у центрі Києва, квартиранти з’їхали. В інших вони пропонують власникам йти на компроміси та знижувати орендну плату. Наприклад, однокімнатна квартира на Богдана Хмельницького, яку здавали за 12 тис.грн, орендар хотів знімати за 6 тисяч”, – зазначає Олексій. Фахівець додає, що господарю порадили здавати за 9 тисяч. Якщо орендар не погодиться, то за цю суму клієнтів точно знайдуть.

І такі ситуації на час карантину – не рідкість. Олексій додає, що у Києві чимало власників житлової нерухомості зараз роблять знижки на час карантину, але з умовою, що після його завершення ціна буде змінюватися.

На Печерську квартира з косметичним ремонтом здавалася за 7000. Зараз пропонують 6500.

Вже у березні кількість операцій по оренді нерухомості знизилася в порівнянні з лютим на 30%. У квітні тенденція за прогнозами багатьох фахівців погіршиться. Попит на квартири падає, а пропозиція збільшується через те, що на ринок довгострокової оренди вийшли власники, які раніше здавали квартири подобово. У них найбільша проблема: закриті кордони через коронавірус означають замороження туризму.

“Іноземці не їдуть, внутрішні туристи так само, доводиться шукати людей на місяць-два”, – розповідає Максим, власник однокімнатної квартири на вулиці Дмитрівській у Києві. І додає, що раніше у нього було все розписано на два тижні вперед. Зараз не може знайти людей на тривалий термін. “Готовий здавати навіть за 8 тисяч на час карантину. Правда, коли кордони відкриються, мені потрібно буде переводити нерухомість назад в подобову оренду”, – говорить Максим.

За інформацією ріелторів, деякі власники вже готові скинути навіть 50% від вартості оренди на час карантину, але в цілому господарі йдуть на поступки 10-12%. Найбільш важко власникам багатокімнатних квартир. На двокімнатні попит був достатній, а на трикімнатні і без того було важко знайти клієнтуру. Тепер взагалі зась.

Володимир Овчаренко розповідає, що стабільними ціни лишаються на дешеве житло. Наприклад, “однушки” з косметичним старим ремонтом, які здаються за 5000 гривень, а також кімнати по 3000 гривень.

“Ми з подругами знімали трикімнатну квартиру на Святошино. Платили кожна по 3,5 тис. грн. Одну подругу звільнили. Іншу відправили у відпустку за власний рахунок. Вони поїхали додому, а сама я не витягну 10,5 тисяч оренди. Буду шукати щось нове”, – жаліється вінничанка Маргарита.

Старі квартири в спальних районах здавати дедалі важче. Якщо однокімнатну хрущовку з косметичним ремонтом можна було винаймати за 6,5 тис грн, то сьогодні ціни опустилися до 4,5 тис. Орендарі змушені добиратися до роботи транспортом, квартири далеко від метро. Але ж сьогодні метро не працює,а з транспортом також є проблеми. Таке житло часто знімали студенти, співробітники сфери послуг. Оскільки “виші” закриті, як і сфера послуг – нема і клієнтів.

Дуже “боляче” зараз власникам елітної нерухомості, яку знімала велика кількість іноземців. Останні поїхали, квартири за 20 та 25 тис. грн простоюють, брак пропозиції навіть на нерухомість за 12-14 тисяч гривень в районах Палацу спорту, Сагайдачного. Проте, за інформацією Володимира Овчаренка, зріс попит на заміські будинки.

“Під Києвом вже важко зняти якусь дачу. Люди намагаються перебратися за місто, – каже Володимир. – Є приклад, коли людина здавала будинок за 20 тисяч гривень, а зараз в неї швидко його забрали за 25”.

Будинки в сегменті $1500 – 3000 здаються на “ура”. Ціни зросли на 5-10%.

У той же час власники нових квартир у передмісті Києва, на Петропавлівській та Софіївській Борщагівці не поспішають робити суттєві знижки. Але дещо можуть таки скинути. Наприклад, найбільш популярні однокімнатні квартири у нових ЖК 2016-2018 років Софіївської Борщагівки здавалися за 8-9 тисяч гривень на місяць. Двокімнатні йшли за 11-12 тисяч. Схожа ситуація і на Петропавлівській Борщагівці. Сьогодні власники готові скинути тисячу, максимум дві тисячі гривень квартирантам на час карантину. І логіка в таких діях є. Житлові комплекси борщагівок нові, із закритими територіями. Інфраструктура там давно київська, а життя більш спокійне. Нові будинки з хорошими ремонтами за комфортом життя набагато зручніші, ніж умовні хрущовки на Печерську, які можна зняти за ті самі гроші зараз. Тому орендарі погоджуються знімати однокімнатні квартири і за 8 тисяч гривень замість 9 на час карантину. Бо за такою ж комфортністю в Києві квартиру за ці самі гроші вони не знайдуть навіть сьогодні.

Що буде після карантину

Сьогодні трендом ринку стали так звані карантинні знижки. 10% або 45-50% готові скидати постійним квартирантам з прицілом на те, що карантин продовжать до червня. Але після зняття обмежень, повернення ділової активності, відкриття кордонів і поступового пожвавлення туризму, ціни на оренду в Києві поступово повертатимуться до докризових в сегменті нового житла. Старі квартири, безперечно, швидко не зможуть здавати за ті самі суми. На ринок впливатиме збільшення безробіття, зменшення потоку туристів через психологічний страх перед зараженням коронавірусом, який ще буде присутній до кінця цього року.  Комерційна нерухомість також відроджуватиметься.

В питанні будівництва житла, чимало об’єктів можуть бути заморожені, а здачі відтерміновані. Зокрема і через реформу ДАБІ, з якою незрозуміло що буде далі.

Одне ясно сьогодні: на ринку буде більше компромісних варіантів, бо власники боротимуться за клієнтів. За прогнозами аналітиків з нерухомості, ринок до кінця року зможе стабілізуватися.